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親の土地に家を建てようとしたら、分筆が必要だと言われました。それっていくらかかるんですか?

ららハウス | 2021年11月13日

そもそも、分筆って何ですか? 

当社にいらっしゃるお客様の中には、親御さんの土地の一部に家を建てたいという方もいらっしゃいます。 

この場合、「分筆」が必要となる場合があります。

分筆というのは何かというと、1つの土地をいくつかに分けることです。上の図のように、1つの土地を1-1と1-2の2つに分けて、Aは親御さんの土地、Bはお子様が家を新築するための土地とし、それぞれの土地を登記することを分筆と呼びます。

 

分筆が必要ないこともあるんですか?

分筆が必要ないのは、①現金で家を建てる場合、②住宅ローンを組む場合で、銀行が分筆しないでよいと言った場合、③住宅ローンを組む場合でも、もともと新築予定の土地が親の家が建っている土地と違う地番の場合 の3パターンです。

 

【現金で家を建てる場合】

この場合は「敷地設定」といって、「この土地のこの部分に家を建てる」(敷地設定)として建築確認申請を出せばよいだけです。そもそもなぜ、銀行が分筆しろというのかと言えば、新築を建てる土地に抵当権を設定したいためです。なので、現金で建てるのであれば、分筆は必要ありません。

 

【住宅ローンを組む場合で、銀行が分筆しないでよいと言った場合】

さきほど、銀行が分筆を求めるのは土地に抵当権を設定するためだと説明しました。それなのに、分筆しないでよいのであれば、一体どうやって、銀行は抵当権を設定するのでしょう?

答えは・・・

親御さんの土地も含めて、全ての土地に抵当権を設定するのです!

一体銀行は何の権利があって、親の土地にまで抵当権を設定できるのでしょう? それは、親御さんがお子さんのために「物上保証人」というものになった場合です。もしもお子さんが住宅ローンを支払えなくなった場合、親御さんの土地も競売にかけてよい、というのが物上保証人という制度です。

普通はそのようなことはしませんが、実際に当社でもこのようにして家を建てたお客様がいらっしゃいます。お子様だけでは住宅ローンを組むのは厳しいけれど、親御さんが援助して自分の敷地内にお子さんの家を建ててあげたいとお思いになったのでしょう。

 

【住宅ローンを組む場合で、もともと新築予定の土地が親の家が建っている土地と違う地番の場合】

新築予定の土地が、最初から親御さんの土地と違う地番であれば、分筆する必要はありません。そんなに都合の良いケースはまれではありますが、その場合はラッキーです。

 

肝心な費用は、いくらかかるの??

前置きが長くなってしまいましたが、費用がいくらかかるのかについては、「測量費って絶対にかかるのでしょうか?」

の記事でもお伝えした通り、土地家屋調査士に見積もりしてもらわないと何とも言えません。

ただ、それではせっかくここまでお読みいただいたのに申し訳ないので、考え方だけ説明させていただきます。測量には何種類かあり、分筆するには「確定測量」という測量が必要です。これは、あなたが購入する土地の隣地や、接している道路の持ち主など、境界を接している全ての地権者を呼んできて、杭の位置がここでいいかと確認し、印鑑をもらう測量のことです。

これって、ここまで聞いただけでもお金がかかりそうではないですか? 境界を接する地権者がたくさんいたらそれだけ費用がかかりますし、外国にいて連絡が付かないような人であれば、さらに費用がかかります。

それでも印鑑をもらえればよいですが、印鑑をくれない人だっています。「誰が何と言おうが、私の土地は先祖代々からこの木の真下なんだよ!」と言い出すおじいさんやおばあさんもいるのです。

そういうことなので、見積もりを取らないと何とも言えない、というのが答えとなってしまいますが、測量の中で最も費用のかかるものだというのはお判りいただけたかと思います。

 

 

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