諸費用って何ですか? 必ずかかるのですか?
諸費用って必ずかかるのですか?
諸費用というのは、建物や土地以外にかかる費用のことです。そして、これは必ずかかります。
例えば、住宅ローンを組んで土地を買い、家を建てる場合は、銀行が土地と建物に“抵当権”を設定します。住宅ローンが支払えなくなった場合、銀行が競売にかけて貸したお金を回収するためです。そして、抵当権を設定する費用は買主負担なので、この費用がかかります。
住宅ローンを組まないで現金で購入する場合はかからないかというと、残念ながらかかります。家を建てれば「表題登記」という登記が必ず必要となるからです。この登記は”義務”です。ですが、田舎にはこれすらしない方が大勢いています。ですので、義務を果たさないのであれば、諸費用はかからない可能性があります。売る時に困るので、全くお勧めしませんが・・・。
話を元に戻しましょう。他にどのような諸費用があるのかについて、ケースバイケースではありますが、主なものを一覧表にしました。
【主な諸費用】
仲介手数料
土地を購入する際、不動産業者に仲介してもらう時に支払う手数料です。詳細については、「仲介手数料っていくらかかるんですか?」の記事をご参照ください。
印紙代
土地の契約書用、住宅ローン用、建築請負契約用などで数万円程度かかります。
ローン事務手数料
住宅ローンを組む時、銀行に支払う手数料のことです。銀行によっても、借り入れをするご本人の属性(勤務先、勤続年数、年収など)によっても違ってきたりしますので、一概には言えません。50~60万円くらいかかる場合もあります。
火災保険料
地震保険を付ける場合とそうでない場合、保険を掛ける期間や保険金額によっても保険料が違ってきますので一概には言えませんが、例えば新築で10年間の保険を掛ける場合、地震保険を付けなかったとしても20~30万円はかかります。
登記費用以下は、司法書士に支払う登記費用です。 〇所有権移転登記費用・・・売買した土地の所有権を主張するための費用です(ここは私の土地だ! というための費用) 〇建物の保存登記費用・・・新築した建物の登記費用です。初めて登記するときに“保存登記”といいます。「この家は私のもの!」と主張できます。 〇抵当権設定費用・・・銀行が抵当権(住宅ローンを支払えなくなったら競売できる権利)を設定するための費用です。 〇相続登記費用その他の登記費用 これは、例えば親の土地を相続して家を建てるなどの場合にかかる費用です。それ以外にも、親の土地の一部をもらって家を建てる場合についても、名義をご自身に移すための登記費用がかかります。
表題登記費用
表題登記は、土地家屋調査士が行います。これは、新築した建物を測り、建物の所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積、所有者の住所・氏名などを登録します。 但し、表題登記だけでは「私のもの!」と権利を主張することはできません。それには「保存登記」が必要です。
測量費
建物を建築する土地の「地積測量図」がない場合、測量する必要あります。費用はケースバイケースですが10~50万円程度かかります。金額は、測量事務所に見積もりを依頼して出してもらいます。 この費用は交渉次第では売主に負担してもらえます。 ご自分の土地に家を建てる場合にも、測量図がない場合は測量する必要があります。
分筆費用
例えば500㎡の土地があったとして、そのうち200㎡だけ購入するとしましょう。その場合、1つの土地を200㎡gと300㎡に分けなくてはなりません。その費用を分筆費用といいます。この費用は、交渉次第では売主に負担してもらえます。 それ以外に、親の土地の一部に家を建てたいという場合も、分筆費用がかかる場合があります。
ガケの測量費あえて測量費と切り離しましたが、測量費に含まれます。 たとえばガケの下に家を建てる場合、ガケの下ギリギリに家を建てることはできません。どれだけガケの頂点から後退しなくてはならないのかが条例で決まっています。ですので、ガケの近くに家を建てる場合には、ガケの高さを測る必要があります。
地目変更費用地目が宅地でなかった場合、宅地にするために必要な費用です。これはご自身で法務局に行けば費用がかかりませんが、実際は土地家屋調査士に依頼している方がほとんどです。その場合、3~7万円程度かかります。
農地転用費用
地目が宅地でなかった場合で、なおかつ農地(田・畑)である土地に家を建てる場合、上記の地目変更だけでは済まないことがあります。その場合、農地転用許可申請を農業委員会に提出し、農地転用許可を得なくてはなりません。農地は農家にしか売ってはいけない決まりとなっているため、農地転用の許可を得られなかった場合、土地の売買そのものができませんし、家を建てることもできません。例外として、農家がご分の農家住宅を建てる場合などがあります。
農振除外申請地目が農地で、なおかつ農振農用地というものに指定されている場合、農地転用許可を得る前に農振除外という手続きが必要となります。これはどの市町村でも年に2回程度しかなく、こうした土地に家を建てることは、現実的には難しいと言えます。
その他申請費用開発許可申請、43条但し書き許可申請など |
以上、おおざっぱではありますが、諸費用ってどんな費用がかかるのかについて、代表的な例を簡単にご説明しました。実際は、状況をお伺いし、見積もりを取ってみないと正確な金額は出てきません。
どんな土地を選ぶかによって諸費用が大きく違う
さて、「諸費用」の例をご覧になり、何か気が付きませんか?
土地がらみの費用が非常に多いと思いませんか?
測量費も分筆費用も、測量してある土地を買えばかかりません。ガケの測量は、ガケのそばの土地を買わなければ決してかかりません。
農地転用が必要なのは、地目が畑などの農地になっている土地の場合だけです。最初から地目が宅地になっている土地を買えば、この費用はかからないのです。
このように、どんな土地を選ぶかによって、諸費用が違ってきます。
その上、土地選びは付帯工事の金額にも影響します。「その他付帯工事って何ですか?」の記事も併せてご覧ください。
では、そのような土地を避ければよいか、というとそういうわけでもありません。本当に気に入ったよい土地であれば、毎日住む家を建てるわけですから、その土地を購入した方がよいでしょう。
ただ、このような費用がかかるために諸費用や付帯工事が多くかかってしまうことを念頭に置き、資金計画を立てる必要があります。
よく、親の土地に家を建てれば土地代はタダだと思われる方もいらっしゃいますが、建物の表題登記や保存登記費用はかかりますし、分筆費用や地目変更費用がかかってしまったり、贈与してもらうのであればご自身の名義にするための登記も必要となります。これらの費用がかかることを考えると、土地をタダでもらうより、安い土地を買ってしまった方がよかったというケースも、土地が安い田舎ではあります。