農地転用費用は７～１０万円程度かかります

あなたが購入しようとしている土地の地目が「田」や「畑」の場合、”大抵は”農地転用の許可が必要です。その場合の費用は、７～１０万円程度です。

”大抵は”と言ったのは、農地転用が必要ない場合もあるからです。それがどういう場合かは順を追って説明するとして、まずは農地転用について、ご説明したいと思います。

農地は農家にか売れない、というのが基本です。農地は、「農地法」という化石のような法律（というと言いすぎですが・・・）によって、手厚く守られています。そして、各市町村には「農業委員会」という組織があり、そこが農地転用の申請を受け付けています。申請できるのは、１ケ月に１回で、市町村ごとに締切日が決まっています。

農地の土地契約から決済までの流れは？

さて、あなたが購入ようとしている土地が農地だった場合、土地の契約はどのように進むのでしょう？

まずは「農地転用ができたらば購入する」という条件で、売買契約を締結します。その時、手付金も支払います。ちなみに、農地転用できる可能性があるかないかについては、不動産業者が調べた上で仲介しているため、全く見込みがない農地が住宅地として売りに出ていることはないと言えます。

ですので、農地転用できるかどうかは、土地を買うあなたの建築プランにかかっていると言えます。農地法は飽くまで農地を守ることを目的としているので。必要最低限の面積しか農地転用は認めてもらえません。広すぎる土地に小さな家を建てる、というでは農地転用ができません。少なくとも土地の２２％は建物を建てなくてはなりません。

契約後は、平面図、立面図、配置図を全て用意して、これを農地転用許可申請書に添付して農業委員会に提出します。すると、大抵は１ケ月後には転用ができます。

で、この申請を誰がやるのかというと、行政書士です。なので、冒頭でお伝えした農地転用許可申請費用の７～１０万円というのは、行政書士に支払う費用です。

この中には平面図、立面図、配置図などの申請に必要な添付書類の作成費は入っていません。これは、あなたが依頼しているハウスメーカーなり設計士に支払います。

ところで、農地転用が必要ない場合もあるというお話をしましたが、最後にそれについて簡単に説明します。詳しく説明すると長くなりますし、あなたが家を建てる際にそこまでの知識は必要ないので、「そういう場合もあるんだな」という予備知識としてお持ちいただければと思います。

まずはあなたが購入しようとしている土地が「市街化区域」にある場合です。この場合は許可ではなく届け出だけでＯＫです。

２番目に、法務局で地目変更をすればよいと農業委員会から言われた場合です。この場合は、登記簿に載っている地目を農地以外の地目にすればよいことになります。３番目が「非農地証明」をもらった場合です。「この土地は農地ではない」とお墨付きをもらえた場合のことです。

ざっと説明しましたが、農地は基本的に農地転用が必要で、転用費用は７～１０万円程度はかかるということを覚えておいてください。また、専用住宅を建てる場合は、５００㎡までしか転用できないので、この点も覚えておくとよいでしょう。